Facciamo chiarezza circa le agevolazioni prima casa, ma prima è d’obbligo una breve premessa:
Che il mercato immobiliare abbia subito negli ultimi anni una battuta di arresto è un dato di fatto tuttavia si registra una lieve ripresa del mercato proprio negli ultimi due anni: di questi argomenti ne abbiamo già trattato in un altro nostro articolo “Investimenti immobiliari in Veneto – InCasa ti affianca e investe con te”.
In Italia ancora oggi l’investimento nell’acquisto della prima abitazione è di fatto una delle forme di investimenti maggiormente care alle nostre famiglie: secondo “Gli immobili in Italia – 2015”, rivista del settore ben nota agli operatori, ben 8,2 famiglie su 10 sono proprietarie dell’immobile in cui dimorano abitualmente. Questa tendenza è certamente dovuta a retaggi di origine culturale, ma anche le numerose e importanti agevolazioni pubbliche hanno certamente aiutato gli italiani nell’acquisto della prima casa.
Agevolazioni prima casa – cosa fare prima dell’acquisto
Premettiamo che il buon senso anche in questo caso è una delle più importanti doti da utilizzarsi: proprio per questo suggeriamo una breve guida per affrontare in modo sereno l’acquisto della prima casa di residenza.
Reperite quante più informazioni potete sull’immobile individuato:
- recatevi sul posto e chiedete informazioni sul venditore ai futuri possibili vicini di casa;
- verificate la situazione catastale dell’immobile: utile è la sezione “servizi catastali e ipotecari online” del sito ufficiale dell’Agenzia delle Entrate. Richiedete una ispezione ipotecaria, così che vi sia ben chiara la situazione dell’immobile circa: trascrizioni (vendita o diritti reali) – iscrizioni di ipoteche (mutui et similia) – annotazioni (a seguito di cancellazioni o pignoramenti). L’ispezione ipotecaria può essere richiesta agli uffici provinciali del territorio; il servizio è gratuito in caso di comproprietà. Se il richiedente non è titolare dell’immobile per il quale chiede ispezione deve corrispondere i tributi previsti per legge.
Stipulate un preliminare di vendita:
- si tratta di un “accordo tra le parti” con il quale il venditore si impegna a cedere l’immobile al compratore a seguito di un successivo atto di compravendita. Tale tipologia di contratto DEVE essere redatto in forma scritta;
- registrare il preliminare di compravendita presso l’Agenzia delle Entrate, ENTRO 20 gg dalla sottoscrizione dello stesso. COSTO: € 200,00 di imposta di registro + € 16,00 di imposta di bollo;
- Se il preliminare di vendita prevede una caparra confirmatoria le imposte salgono: imposta di registro pari allo 0,5% della caparra o 3% dell’acconto.
- SE AVETE STIPULATO IL PRELIMINARE DI VENDITA PER MEZZO DI UNA AGENZIA essa E’ OBBLIGATA al DEPOSITO DEL DOCUMENTO PRESSO L’AGENZIA DELLE ENTRATE.
Perché è utile depositare preliminare di vendita? Per impedire a venditori poco onesti di vendere l’immobile a chi vogliono, anche a seguito della stipula di un “accordo preliminare”. Come accennato infatti se il preliminare NON è depositato presso l’A.d.E (Agenzia delle Entrate) il venditore è libero di vendere, ipotecare, trascrivere diritti sul bene senza che il venditore sia tutelato in alcun modo. La trascrizione evita tutto questo a tutela del compratore.
Come e quando è possibile comprare casa usufruendo delle agevolazioni prima casa?
Le imposte da corrispondere allo Stato variano in relazione alla forma giuridica o fisica del venditore: nel caso in cui la cessione avvenga da parte di una impresa si ritiene tale atto ESENTE DA IVA (salvo eccezioni). Se il venditore è invece un privato si applicheranno le normali imposte di registro (proporzionale al 9% + ipotecaria fissa di € 50,00 + catastale fissa di € 50,00). N.B. le imposte di registro, sia nel caso in cui si comperi da impresa in esenzione Iva sia nel caso in cui si comperi da privato NON POSSONO essere INFERIORI ad € 1.000,00.
Ma veniamo a noi…. non tutti sanno che esistono almeno due forme diverse di agevolazioni:
Il sistema del prezzo-valore (tra soggetti esenti IVA)
- questo meccanismo, introdotto solo nel 2006, NON è NOTO ai molti. Esso prevede infatti maggior trasparenza in caso di trasferimento immobiliare, consentendo la tassazione sul valore catastale dell’immobile e NON sul valore dichiarato in fase di compravendita.
- si applica SOLO alle VENDITE ESENTI da IVA e SOLO quando l’ACQUIRENTE è una PERSONA FISICA. Esso quindi è valido: nelle cessioni tra privati, nelle cessioni da venditori NON soggetti ad iva (associazioni, fondazioni et similia) e privati, ma anche in quelle tra società esenti IVA e persone fisiche.
- esso si applica in generale alle vendite di immobili residenziali ad uso abitativo e relative pertinenze (sono esclusi immobili per uffici – negozi – e in generale per attività professionale).
- perché si possa attuare tale beneficio il compratore deve richiedere espressamente che sia inserita tale clausola nell’atto di compravendita e sia indicato nello stesso atto il prezzo corrisposto.
L’acquisto con i “benefici prima casa”
- LE CONDIZIONI – IL FABBRICATO
- il fabbricato da acquistare rientri in determinate categorie catastali: A2-3-4-5-6-7-11 (in sostanza sono escluse: abitazioni signorili, ville e castelli);
- il fabbricato sia nel comune in cui l’acquirente vive o ha intenzione di vivere (con residenza entro 18 mesi dall’atto di compravendita);
- il fabbricato si trovi nel comune presso il quale la persona ha lavoro o svolge la propria attività (i.e. Studente).
- LE CONDIZIONI – IL COMPRATORE
- deve essere persona fisica che acquista per se la casa;
- persona fisica che compra per se pur essendo già titolare nel MEDESIMO COMUNE di un immobile in condivisione (purché questo NON sia stato acquistato usufruendo dei “benefici prima casa”);
- NON PUO’ ACCEDERE AI BENEFICI:
- chiunque ne abbia già beneficiato in passato e sia titolare/possessore a diverso titolo dell’immobile per il quale sono stati richiesti;
- chiunque possegga un immobile nello stesso comune pur non avendo in passato beneficiato delle “agevolazioni prima casa”;
- Cosa è cambiato il 1° gennaio 2016: può accedere ai benefici chiunque ne abbia beneficiato in precedenza e mantenga allo stato della richiesta la proprietà/possesso dell’immobile, purché ceda il medesimo entro 1 anno dall’acquisto del secondo immobile (lo stesso dicasi per acquisto a seguito di gratuità: donazioni o cessioni). In questo caso specifico il secondo acquisto può essere effettuato in CREDITO DI IMPOSTA.
- LE CONDIZIONI – IL FABBRICATO
Quando si perdono le agevolazioni
- quando le dichiarazioni effettuate sono mendaci
- quando il proprietario NON trasferisce la propria residenza entro il termine perentorio di 18 mesi dalla registrazione della compravendita